주거환경 개선을 위한 주택의 재건축 및 재개발 사업이 활기를 띠게 되면서, 주택은 본목적인 주거공간이 아닌 투자와 투기를 위한 중요한 요소로 자리매김하고 있다.

특히 공동주택의 개발밀도는 개발사업 시행시 사업성에 큰 영향을 미치고 있다. 개발주체들은 사업의 수익을 최대화하기 위하여 고밀개발을 선호하고 있고, 이로 인하여 주거환경의 질 저하, 개발 전후 주거의 가치변화 등의 문제가 발생하고 있다.

적정 개발밀도를 위한 주거환경, 용적률, 주택가격의 관계파악

주거환경의 개발밀도는 적정한 수준에서 조정되어야 한다. 만약 개발밀도가 과도하게 낮게 설정되어 저밀개발이 이루어지면 토지이용의 효율성 저하, 도시기반시설의 이용효율 저하 및 개발비용의 주민부담 증가와 같은 문제가 유발된다. 반면 고밀개발의 경우, 수용인구가 늘어나고 기반시설의 용량이 이를 수용하지 못하여 주차난, 교통 혼잡, 편익시설의 부족, 일조권 및 프라이버시 침해 등의 문제가 발생하여 주거환경의 질이 낮아지게 된다. 따라서 쾌적한 주거환경을 조성하고, 주거의 가치도 보장할 수 있는 개발밀도 계획을 유도하고자 적합한 판단 근거가 마련되어야 한다.

본 연구는 용적률에 영향을 미칠 수 있는 주거환경요소의 기준에 대해 기존의 연구문헌 을 검토하고, 용적률과 주택가격의 인과관계를 살펴보고자 한다. 특히 아파트 거주민의 입장에서 용적률에 따른 주택가격과의 관계를 알아보고, 시뮬레이션을 통하여 주거가치가 극대화되는 용적률을 도출하는데 중점을 두고 있다.

주거환경 관련 선행연구 및 주택가격에 영향을 미치는 요소

선행연구 검토 결과, 주거환경의 질을 결정하는 일조시간, 인동간격, 조망차폐율에 대한 법적 기준은 주민이 쾌적하다고 생각하는 주거수준에 못 미치는 것으로 나타났다. 또한 주민이 선호하는 주거환경의 용적률은 법정 상한 용적률 수준보다 낮은 것으로 나타났다. 구체적으로 쾌적한 주거환경을 형성하기 위한 최대 달성가능 용적률 범위에 관해서는 에너지 효율, 일조권 확보 등 다양한 측면에서 분석한 연구결과들이 있으며, 그 범위는 대략 150∼210%로 나타나고 있다.

특히 용적률과 주택가격의 상관관계를 분석한 결과, 타워형 건축형태, 자연환경 및 랜드마크 조망에 대한 주거조건이 주택가격에 긍정적인 영향을 미치고 있다는 것을 확인했으며, 이는 선행연구 분석 내용과도 일치하는 것을 알 수 있었다.

용적률에 따른 주거환경과 주택가격

용적률에 따른 아파트 가격의 변화를 능형회귀분석을 통해 시뮬레이션한 결과, 용적률이 약 230%가 되는 지점에서 단위 면적당 아파트 가격이 최대가 되고 있음을 알 수 있다.

그러나 이 결과는 신규 입주자에게 이익이 최대가 되는 용적률이다. 조합 또는 대상지 주민의 입장에서 재개발 및 재건축사업의 사업성을 고려했을 경우에는 이윤이 최대가 될 때의 용적률 범위는 다를 수 있으므로 이에 대해서는 향후 구체적인 검토가 필요하다.

주거단지의 개발밀도는 주거환경과 주택가격과 같은 경제적 가치 등 다양한 요소들을 고려하여 설정되어야 한다. 본 연구는 이를 위한 초기 연구로서, 선행된 적정개발밀도 관련 연구 결과를 검토하고, 개발밀도의 주요 지표로서 용적률과 공동주택가격과의 상관관계를 분석하여 향후 공동주택건설 사업시 참조자료가 될 수 있을 것이라고 기대한다.

송정민 기자  so60su@naver.com

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